"营改增"细则确定 卖房能省多少税费？
来源：凤凰房产
"营改增"细则落定！房产交易如何省钱？
财政部与国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知明确，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。同时发布《营业税改征增值税试点实施办法》等相关文件。
各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。3月24日财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对此做出明确。
根据文件显示，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税 额。
纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京、上海、广州和深圳之外的地区。
这意味着，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。一位地方税务机关人士对记者表示，考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。
营业税与增值税征收的最大差别在于税率与计税方式不同，那营业税改增值税后，对于二手房征税的差别在哪，我们来简单举例：
未满2年、原价600万、现价1000万的住宅：按照原先征收营业税办法，征收税率5.6%，应缴纳税费1000万×5.6%=56万。
改增值税后，征收税率5%，应缴纳税费
1000万/（1+5%）×5%=47.6万。实施新政后税费减少了8.4万！
改增值税后，征收税率5%，进项税额600万/（1+5%）×5%=28.6万，销项税额1000万/（1+5%）×5%=47.6万，应缴纳税费
47.6万-28.6万=19万，税费减少了3.4万！
备注：以上计算方式仅供参考，一切以税务机关为准。
营改增的详细规定出炉
地产行业有六大利好
第一大利好：地价果然可以扣除
房企最怕的就是地价不能扣除，要知道在一线城市，地价很多时候占成本的50%以上呢，如果不能扣除，损失可就大了。现在大家可以把心放到肚子里了。
“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”
第二大利好：在建工程抵扣只分两年，节奏正合适
在建工程，如果一年全部抵扣完了，税务部门会有压力，但如果分很多年低扣，房企的财务成本压力又很大，毕竟大家现在都喜欢快周转，旧的没抵扣新的又来怎么办？之前传说要分5年抵扣，大家就是一片哀叹，现在只分两年抵扣，节奏正好。
“适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。”
第三大利好：其实变化并没有那么大
大家以前最担心的，是过渡阶段到底怎么算？现在很明确，就是以5月1日为界，这样的话，还有一个多月，基本都来得及准备，即使有一些“跨界”项目，也可以申请退回税款，5月1日之前全部可以按简易办法计税。而且，短期前后税率变化并不大。
1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，
“1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”
第四大利好：个人出售二手房，营业税政策平移
关于个人二手房交易，已经流传几天的营业税政策平移到增值税的消息被证实了：不满2年按5%，满两年免税。
“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”
第五大利好：可分可合，房企有更大的腾挪空间
如果以单个项目、单个城市进行申报，很有可能会出现进项和销项不匹配的情况，如果以总公司为单位进行申报，如果公司统筹能力不足，又很可能会出现管理上的困难。现在出台的新规相对自由，可以由省内总机构汇总申报，可分可合，根据各自企业情况的不同，大家都有了更大的腾挪空间。
“属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。”
第六大利好：房企兼并重组基本免税
目前，地产行业在大变局中，兼并重组乃至强强合并，都成为常态。每次合并必然涉及到财产的大量转移，如果要收税，税负肯定很重。
新规出来以后，大家可以松一口气了。因为资产重组过程中，房企最大的资产土地等是免税的。
“不征收增值税项目……在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”
营改增是我国税制的一次重大调整，意义重大，那到底什么是营改增呢？
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